ITBI: Tudo que você precisa saber!

Quem está passando pelo processo de aquisição de um imóvel sabe que existem uma série de documentações, burocracias e impostos envolvidos. Uma das principais etapas é o pagamento do ITBI.

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Este é um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel e, para oficializar a compra e venda, este tributo deve ser pago antes da negociação.

A compra e venda de imóveis tem muitos processos burocráticos e, de certa forma, eles são complexos. Quanto mais claro isto estiver para o cliente, melhor para o corretor, pois o processo de vendas fica facilitado e transparente.

Por que pagar o ITBI?

Esse imposto está previsto no Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal que diz que “compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Teoricamente, os impostos arrecadados são para o benefício do cidadão. Este imposto específico serve para que o comprador possa regularizar o imóvel e ter acesso à luz, saneamento, coleta de lixo, etc.

Como pagar o ITBI?

De uma forma geral, vários documentos são recolhidos para que a guia de recolhimentos deste imposto possa ser emitida. Alguns destes documentos envolvem contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos de cada município.

Documentos exigidos

Em geral, os documentos exigidos para realizar o pagamento do ITBI são:

• Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITBI, que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;

• Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;

• A guia modelo do ITBI pode ser acessada online, no portal das finanças do site da Prefeitura ou retirada no local.

  
  

Qual é o valor do ITBI?

O ITBI é um imposto municipal. Por isso, a alíquota cobrada vai de acordo com as definições de cada cidade.

Em média, o percentual varia entre 2 e 4% sobre o valor total do imóvel.

Como calcular o ITBI?

A base de cálculo deste tributo de modo geral é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Basicamente é multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido.

Considere que:

• Técnicos do setor fazem uma verificação dos dados que estão na guia e cruzam estas informações com as que estão no sistema, além dos dados da vistoria do imóvel;

• O valor venal de referência do imóvel pode ser consultado no site da Prefeitura do município onde ele se encontra. Basta digitar o número de IPTU dele;

• Não está incluso, neste cálculo, o valor da construção que tenha sido executada nele por quem adquiriu o imóvel, desde que seja comprovado.

Depois de toda esta avaliação, é definido se será incidido o imposto, se determina a alíquota com base na legislação em vigor e se faz o cálculo do ITBI.

Para fazer o cálculo, vamos considerar um imóvel com valor venal de 250 mil. Precisamos comparar o venal de referência e ver qual é o maior. O maior deve ser usado no cálculo.

É possível não pagar o ITBI?

Caso o comprador discorde do valor cobrado, ele pode contratar um avaliador que deve fornecer um laudo consistente com embasamento suficiente para anexar ao laudo técnico de avaliação para que este tributo seja revisto.

No caso de sucessão por falecimento ou por doação, em vez do ITBI, passar a ser cobrado o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é um tributo estadual e possui alíquota de 3 a 6% sobre a base de cálculo.

Quem deve pagar o ITBI?

Em geral, o comprador paga. Mas isto pode ser negociado entre as partes. Esta negociação deve estar clara entre todos e registrada em contrato.

Desse modo, este tributo deve ser pago em bancos ou postos de atendimento, apresentando o CAM anexado às duas vias da guia que foi recebida por quem está comprando o imóvel. Em algumas cidades, é possível parcelar este tributo em até 12x sem correção.

Quando pagar o ITBI?

O prazo varia de cidade para cidade. Às vezes, antes da lavratura da escritura pública. Outras vezes, depois do registro. No geral, fica em torno de um mês após a compra ter sido efetuada.

E se o imóvel for na planta?

Mesmo assim, você terá que pagar o ITBI (depois que todas as ações já citadas aqui foram feitas). O cálculo leva em consideração o valor do imóvel pronto.

Inegavelmente, o corretor deve ter cuidado ao fazer a venda para não prometer valores menores do que serão cobrados, simplesmente pelo fato do imóvel ainda estar na planta.

Planeje o pagamento do ITBI

Muitos clientes, na ansiedade de ter um imóvel, esquecem que precisam se planejar com gastos extras, como o pagamento deste tributo.

Acima de tudo, é importante que você oriente seu cliente sobre isso e verifique o cálculo correto de todas as taxas e como calcular o ITBI da sua cidade, verifique se é possível parcelar, e quais as multas por atraso.

ITBI na criação de uma holding patrimonial

Quem atua com a locação de imóveis próprios, sabe que o Imposto de Renda incide mensalmente conforme a tabela progressiva que pode chegar até a 27,5% do rendimento dos aluguéis.

No entanto, se você leu o nosso post sobre vantagens da administração de aluguel como Holding Patrimonial, sabe que é possível diminuir a cobrança de impostos da locação em até 60% ao mês.

Porém, para transferir os imóveis da pessoa física para a PJ também é preciso pagar o ITBI, considerado como um investimento inicial para a abertura do negócio.