Distrato Imobiliário: Como Funciona e Por Que Contar com um Advogado Especialista

Você sabia que a rescisão de um contrato imobiliário pode ser mais complicada do que parece? Descubra tudo sobre o distrato imobiliário, a Lei dos Distratos e a jurisprudência atualizada do STJ. Entenda seus direitos e como um advogado especializado pode proteger seus interesses.

Neste artigo, vamos esclarecer o que a legislação brasileira estabelece sobre o distrato imobiliário, incluindo as regras da Lei dos Distratos e as recentes decisões do STJ. Também vamos destacar como a contratação de um advogado especializado pode garantir que seus direitos sejam respeitados durante esse processo de rescisão de contrato.

Distrato Imobiliário: O Que é e Como Funciona?

O distrato imobiliário é o procedimento jurídico que formaliza a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel ou de locação, de forma que ambas as partes, comprador e vendedor ou locador e locatário, concordem com a quebra do vínculo estabelecido. Quando o distrato ocorre, é necessário formalizar as condições dessa rescisão, como valores a serem pagos, multas, prazos de devolução e outras obrigações.

Direitos e Deveres no Distrato Imobiliário

Parte	Direitos	Deveres
Comprador	1. Direito à devolução proporcional dos valores pagos.	1. Pagamento da multa rescisória (até 25% do valor pago).
	2. Garantia de devolução de valores conforme o tempo de obra.	2. Necessidade de formalizar o distrato por meio de termo assinado.
	3. Possibilidade de negociar benefícios, como isenção de aluguel ou ajuda de custo.	3. Devolver o imóvel conforme acordado no distrato.
Vendedor	1. Direito à retenção de multa rescisória (limite de 25%).	1. Devolver os valores pagos pelo comprador de acordo com as condições acordadas.
	2. Receber compensações por custos de obra ou ajustes necessários.	2. Cumprir as cláusulas do contrato, incluindo devolução de valores pagos.
	3. Possibilidade de negociar compensação ou acordo amigável.	3. Garantir que as penalidades e multas sejam razoáveis e dentro da legalidade.

A Lei dos Distratos: O Que Você Precisa Saber

A Lei nº 13.786/2018, também conhecida como Lei dos Distratos, estabelece as regras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente para aqueles que envolvem imóveis na planta ou loteamentos. A legislação foi criada para regular a devolução de valores pagos e definir as condições em que o comprador pode desistir do negócio sem sofrer penalidades excessivas.

Entre os principais pontos da Lei dos Distratos, destacam-se:

1. Direito de Arrependimento: A Lei prevê que, se o comprador desistir da compra, ele pode solicitar a devolução das quantias pagas, mas com a aplicação de uma multa de até 25% sobre o valor pago, dependendo das condições do contrato.

2. Devolução dos Valores: A devolução dos valores pagos é uma questão chave. A Lei estabelece que a devolução deve ser proporcional ao tempo decorrido e as condições específicas acordadas entre as partes.

3. Penalidades: Em casos de distrato, o vendedor pode cobrar uma penalidade, que deve ser acordada previamente no contrato. No entanto, o limite dessa penalidade está restrito a 25% do valor pago pelo comprador, exceto se houver perdas específicas, como no caso de obras já iniciadas.

4. Cláusulas Contratuais: O contrato de compra e venda deve prever claramente as condições de rescisão e os valores devidos no caso de desistência. O distrato é formalizado com a assinatura de um termo entre as partes, que estabelece as obrigações de devolução ou pagamento.
   

Jurisprudência Atualizada do STJ sobre Distrato

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado de forma constante sobre as questões envolvendo o distrato imobiliário e a aplicação da Lei nº 13.786/2018. As decisões mais recentes têm ajudado a esclarecer as condições e limites para a devolução dos valores pagos, especialmente em situações envolvendo imóveis na planta e contratos de compra e venda.

Algumas jurisprudências recentes incluem:

• STJ - REsp 1.653.106/SP (2017): O tribunal reafirmou que, quando o comprador desiste do contrato, ele pode ter direito à devolução dos valores pagos, mas com a retenção de uma multa, conforme estabelecido no contrato. O STJ tem decidido que a retenção de valores não pode ser superior ao limite de 25% do montante pago.
  

• STJ - REsp 1.669.338/SP (2018): Em uma decisão importante, o STJ decidiu que a devolução dos valores pagos deve ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato. Ou seja, se a desistência ocorre em um estágio avançado da obra, a devolução será inferior à dos primeiros pagamentos.
  

• STJ - REsp 1.627.780/SP (2017): O tribunal também abordou a questão da multas rescisórias em distratos, reiterando que a penalidade aplicada deve ser razoável e proporcional ao valor do contrato, sendo que, em casos de imóveis na planta, as penalidades não devem ser abusivas.
  

A Importância de Contratar um Advogado Especializado em Direito Imobiliário

Embora a Lei dos Distratos e a jurisprudência do STJ forneçam um bom guia sobre como proceder em casos de rescisão de contrato, é fundamental contar com a assistência de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Um advogado especializado pode:

• Analisar o seu contrato de compra e venda para verificar se todas as cláusulas de rescisão estão claras e se as penalidades previstas são legais.

• Negociar em seu nome, evitando prejuízos desnecessários e buscando um acordo justo, seja no caso de desistência da compra ou na necessidade de devolver o imóvel.

• Orientar sobre a melhor forma de devolver o imóvel, considerando os valores a serem pagos, as multas e as condições legais para evitar problemas com a incorporadora ou construtora.

• Apoiar em processos judiciais, caso não seja possível uma solução amigável, e garantir que seus direitos sejam preservados.
  

Distrato Imobiliário e Seus Direitos

O distrato imobiliário é uma ferramenta legal importante, mas envolve diversos detalhes que exigem atenção cuidadosa. A Lei dos Distratos e a jurisprudência do STJ ajudam a garantir que os direitos dos compradores e vendedores sejam respeitados, mas cada caso exige uma análise especializada.

Se você está enfrentando um distrato imobiliário ou pretende formalizar a rescisão de um contrato de compra e venda, é essencial contar com a ajuda de um advogado especializado. A equipe do Ricardo Nogare Advogados está pronta para oferecer consultoria e representar seus interesses, garantindo que você receba o que é devido e que seus direitos sejam plenamente respeitados.

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