Minha Casa Vai a Leilão: O Que Posso Fazer?

Receber uma intimação informando que seu imóvel vai a leilão é, sem dúvidas, uma situação que gera muita preocupação, ansiedade e medo de perder um bem que, muitas vezes, é fruto de anos de trabalho e representa a segurança da família. Isso pode acontecer tanto em razão de atrasos no pagamento das parcelas de um financiamento imobiliário quanto por dívidas de outras naturezas, como débitos judiciais, trabalhistas, fiscais, bancários ou até mesmo condomínio.

É fundamental que, ao ser comunicado sobre um processo de leilão, o proprietário não ignore a situação e procure imediatamente um advogado especializado na área imobiliária, para que seja realizada uma análise detalhada do caso e sejam adotadas as medidas cabíveis. Cada tipo de leilão possui características próprias, regras específicas e prazos que precisam ser observados, sendo possível, muitas vezes, adotar defesas ou alternativas legais que podem evitar a perda do imóvel ou, pelo menos, reduzir significativamente os prejuízos.

O leilão é uma forma de transformar bens em dinheiro para quitação de uma dívida. Ao final do procedimento, havendo arrematação do imóvel (venda), o valor servirá para pagamento dos débitos. O proprietário que recebeu alguma intimação informando que seu imóvel está indo a leilão deverá procurar de imediato um advogado para que seja feita uma análise minuciosa do processo e adoção das defesas cabíveis.

É importante, antes de tudo, o proprietário se ater à seguinte indagação: a venda do imóvel em leilão é para pagamento de um financiamento empregado na compra do próprio imóvel ou decorre de um processo para pagamento de uma dívida comum? Essa distinção é de suma importância prática e definirá quais medidas podem ser adotadas.

Leilão Decorrente de Financiamento Bancário

Nessa primeira hipótese, trata-se de um imóvel que foi comprado com recursos de financiamento bancário, onde o próprio imóvel ficou alienado ao banco como garantia para pagamento da dívida. Por algum motivo, o proprietário não conseguiu honrar com o pagamento das parcelas do financiamento e o imóvel foi levado a leilão pelo banco credor.

Nessa situação, o proprietário deve ter atenção redobrada com qualquer intimação que receber envolvendo o imóvel. O leilão, nesses casos, ocorre de forma rápida e extrajudicial, ou seja, sem demandar um processo judicial.

O proprietário, caso não pague as parcelas do financiamento, deverá ser notificado pelo banco para que, no prazo de 15 dias, efetue a quitação da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros convencionais, penalidades, encargos contratuais, além das despesas de cobrança e de intimação.

Veja: nesse primeiro momento, o devedor receberá uma intimação para pagar as parcelas em aberto, notificação esta que será encaminhada pelo Registro de Imóveis do local do imóvel ao endereço fornecido no contrato de financiamento. Não ignore essa intimação. Procure imediatamente um advogado para lhe auxiliar nesse procedimento.

E se eu não conseguir pagar o débito?

Não quitado o débito no prazo de 15 dias a contar da intimação, o próprio Registro de Imóveis irá certificar essa situação, promovendo uma averbação na matrícula do imóvel. Nesse momento, o bem retorna ao banco.

A partir daí, o imóvel passa a "pertencer" ao banco, que então promoverá o leilão deste. Nesse estágio, o proprietário não conseguirá mais quitar apenas as parcelas vencidas para retomar o imóvel — será necessário quitar a integralidade do débito e outras despesas que o banco teve nesse procedimento extrajudicial.

Essa quitação integral, porém, deve ocorrer até a data da realização do segundo leilão. Após isso, se o imóvel for arrematado por terceiros, não será mais possível reaver o imóvel.

⚠️ Atenção: as datas dos leilões devem ser comunicadas ao proprietário!

Portanto, fica claro que o procedimento de leilão deve seguir certas exigências. O proprietário não deve ignorar qualquer intimação recebida pelo banco, já que, dependendo do caso, se não adotar qualquer medida nos prazos citados, poderá perder definitivamente o imóvel.

Leilão Para Pagamento de Dívida Comum

Outra situação é quando o imóvel é levado a leilão para pagamento de uma dívida comum do proprietário, que não honrou, por exemplo, o pagamento de um cheque, uma condenação judicial, uma dívida trabalhista, débito de condomínio ou qualquer outro tipo de obrigação que não envolva o financiamento imobiliário.

Ou seja, todo imóvel levado a leilão é decorrente de uma obrigação não satisfeita pelo seu proprietário, ou até mesmo pelo cônjuge, dependendo do regime de bens e do caso específico.

Aqui, quando o imóvel é indicado para leilão, o proprietário já terá conhecimento prévio de que existe alguma ação judicial contra si cobrando uma dívida, tanto que a primeira intimação que este irá receber é justamente para efetuar o pagamento do débito.

Não havendo pagamento, o imóvel pode ser levado a leilão para quitação daquela dívida.

Nessa hipótese, dependendo da origem da dívida, podem ser adotadas algumas defesas no processo para evitar o leilão — especialmente se o imóvel for utilizado como moradia da família, o que lhe confere proteção legal em determinadas circunstâncias.

De igual modo, não ignore as intimações recebidas comunicando a penhora do imóvel, ato que informa que o bem será utilizado para pagamento da dívida, assim como as comunicações sobre as datas dos leilões.

Mesmo que o proprietário não se oponha ao leilão, é de suma importância que seja feita uma análise minuciosa do processo, tanto para verificar se o imóvel foi avaliado corretamente quanto para, se for o caso, requerer a devolução de valores obtidos com a venda do bem que excedam o montante da dívida.

⏳ O Tempo é Determinante! Não Deixe Para a Última Hora.

O tempo é um fator primordial quando se trata de leilão de imóveis. Muitas pessoas perdem a chance de fazer bons acordos ou de evitar o leilão simplesmente porque ignoram as intimações recebidas ou deixam tudo para a última hora — quando o imóvel já está prestes a ser vendido para terceiros.

✅ O Que Fazer se Receber uma Intimação de Leilão?

Se você recebeu alguma intimação para pagamento das parcelas do financiamento em atraso ou se seu imóvel foi penhorado em algum processo, procure imediatamente um advogado especializado na área imobiliária. Esse profissional poderá analisar a situação do processo, identificar eventuais nulidades, negociar acordos, propor medidas judiciais cabíveis e, assim, auxiliar da maneira mais segura e rápida possível, evitando prejuízos irreversíveis.

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